Huren of leasen: wat met je thuiskantoor?

Ah, je thuiskantoor: dé plek waar de koffie nooit veraf is. ☕️ En da’s handig, want je vennootschap kan daar ook netjes voor betalen. Alleen: hoe pak je dat fiscaal slim aan? Met een huurovereenkomst? Of toch beter met een onroerende lease?

Als je de cijfers ziet, lijkt het antwoord simpel. Een lease levert je op ’t einde van de rit namelijk een paar duizend euro extra op. 💸 Voilà, da’s dan beslist. Maar wacht! Want voor je holderdebolder een contract opmaakt: er zitten ook wat addertjes onder het gras.

In deze blog leggen we uit hoe huur en lease precies werken, waarom een lease vaak aantrekkelijker lijkt en waar je écht op moet letten. Zodat jij straks zorgeloos van jouw homemade koffie geniet.

TL;DR

✔ Je thuiskantoor verhuren aan je vennootschap? Kan zeker en wordt vaak toegepast. Maar er zit wél een plafond op. Alles daarboven wordt zwaar belast.

✔ Onroerende lease dan maar? Dat kan fiscaal slimmer zijn. Je betaalt enkel belastingen op de intresten, het kapitaal is vrijgesteld.

✔ Let op, er zijn strenge voorwaarden bij zo’n lease: je contract moet niet-opzegbaar zijn, het kapitaal volledig terugverdienen en een optie tot eigendom bevatten.

✔ Ons advies: bezint eer ge begint. Check eerst of een lease wel past in jouw situatie.

Conclusie
Woordenschatlijst

Je kantoor verhuren: hoe zit dat?

Stel: je verhuurt je kantoor aan je vennootschap. Handig! Ah ja, jij zorgt voor de ruimte, je vennootschap betaalt de huur. Kan je meteen ook dat vinkje ‘huurbaas’ van je bucketlist schrappen. ✅

Alleen legt de fiscus daar twee beperkingen op:

1. Maximumbedrag

Je mag officieel maar huur aanrekenen tot 5/3 van het gerevaloriseerd kadastraal inkomen. Alles daarboven ziet de fiscus als loon (en daar betaal je dus de volle pot belastingen op).

2. Belasting als onroerend inkomen

De huur die je wél mag aanrekenen, wordt belast als onroerend inkomen. Je krijgt daar wel een kostenforfait van 40%, maar de rest belandt gewoon in je personenbelasting, vaak aan het hoogste tarief van 50%.

Fiscaal interessant? Bwah. 🤷 Door de fiscale beperking kan je maar een beperkt bedrag aan huur vragen. Netto levert dat dus niet zoveel op.

En wat met onroerend leasen?

Hoe werkt dat precies?

Een lease lijkt op huur, maar is eigenlijk een vorm van financiering. Je vennootschap betaalt je maandelijks een bedrag, dat bestaat uit twee stukken:

Kapitaalcomponent: terugbetaling van de waarde van je kantoor. Dat deel is vrijgesteld van belasting (hoera!)
Intrestcomponent: vergoeding voor het gebruik van het kapitaal. Dat wordt belast als roerend inkomen (30%).

Een voorbeeld

Stel: je sluit een lease af voor 15 jaar. Elke maand betaalt je vennootschap een vaste som. In het begin bestaat die vooral uit intresten (belast). Naarmate de tijd vordert, verschuift dat: je betaalt steeds meer kapitaal af (belastingvrij).

En op het einde? Dan is er meestal een aankoopoptie Je vennootschap kan het kantoor dan overnemen tegen een vooraf afgesproken prijs.

De voorwaarden

Maar (je voelt ons al komen): dat fiscale ‘voordeel’ geldt enkel als je contract minstens aan deze voorwaarden voldoet:

Het contract is niet-opzegbaar;
De betalingen laten je toe om het volledig geïnvesteerde kapitaal van het kantoor terug te verdienen.
Op het einde kan je vennootschap eigenaar worden (van rechtswege of via aankoopoptie).

Voldoet je contract aan die voorwaarden? Dan kan een lease fiscaal slimmer zijn dan huur.

Huur of lease: wat kies je nu?

Bon, je weet nu hoe huur en lease werken. Maar wat je écht wil weten: hoeveel hou je er op ’t einde van de rit aan over?

Een voorbeeld

Stel: je stelt een praktijkruimte van € 50.000 ter beschikking van je vennootschap. We vergelijken wat er gebeurt bij huur en bij lease (looptijd 15 jaar, rente 4%, beroepsmatig stuk KI = € 220).

Huur vs. lease voor een praktijkruimte (15 jaar)
	Huur	Lease
Maandelijkse vergoeding	€ 172,03	€ 370
Jaarlijkse vergoeding	€ 2.064,33	€ 4.440
Netto inkomen* per jaar	€ 1.401,68	€ 4.095,87
Netto inkomen op 15 jaar	€ 43.742,55	€ 61.438,11

Verschil: ongeveer € 17.696 extra bij een leasecontract.

* Het netto inkomen op 15 jaar houdt ook rekening met het feit dat de kosten bij huur lager zijn, en je dus meer winst hebt die later als dividend uitgekeerd kan worden.

** Inrichtingskosten en meubilair zijn niet meegenomen.

Klinkt als een no-brainer, toch? Maar ho, stop, ho. Voor je denkt “done deal, ik ga voor lease”, niet alleen je contract moet waterdicht zijn, ook het gedachtegoed van de lease moet gerespecteerd worden (het mag dus geen verpakte huur zijn).

Zo niet, dan laat de fiscus dat kaartenhuisje zonder verpinken instorten. Met een serieuze financiële kater als gevolg. Miauw. 🐈

Bezint eer ge begint (aka de valkuilen)

Zo’n lease klinkt dan wel als muziek in de oren (Taylor, is that you? 🎶), dat wil niet zeggen dat het altijd de slimste keuze is. En zoals je van ons gewoon bent, duiken we graag nog even in de valkuilen. Kwestie van volledig te zijn.

1️⃣ Geen duidelijke wetgeving

In het burgerlijk recht vind je niks over ‘lease’. Of er dan geen definities zijn? Jawel, maar alleen in het boekhoudrecht en btw-wetgeving. Met andere woorden: grijze zone.

2️⃣ Lease is geen huur
Ook al lijken ze op papier keihard op elkaar, in essentie zijn het twee totaal verschillende types overeenkomsten. Leasing is een financieringsmiddel, huur een gebruiksrecht.

3️⃣ Strikte voorwaarden

Je contract moet waterdicht zijn: niet-opzegbaar, betalingen die het volledige kapitaal terugverdienen en de optie om eigenaar te worden op het einde. Maar let op: ook de gevolgen van de overeenkomst moeten kloppen.

4️⃣ Risico op herkwalificatie

Voldoe je niet aan de regels? Dan kan de fiscus je lease afkeuren en alles als huur belasten. En jij? Jij mag je portemonnee bovenhalen. Daar gaat je voordeel.

Of we dan tegen zo’n lease zijn?

Nope. In de juiste omstandigheden kan het een slimme zet zijn. Maar voor thuiskantoren in een managementvennootschap klopt het plaatje vaak niet. Tenzij je vennootschap mee in een nieuwbouwproject stapt en effectief een financierende rol speelt. Maar zelfs dan let je beter op.

👉 Informeer je dus vooraf goed voor je dat huurcontract inwisselt voor een leasecontract. Of zoals ze bij de Romeinen zeiden: bezint eer ge begint. 🏰

Ja, maar, ik ken iemand die het wél doet?

Voor alle duidelijkheid: ja, er bestaan rulings en rechtspraak waarin een lease werd aanvaard. Alleen ging dat meestal over nieuwbouwprojecten of bedrijfsruimtes (denk: een tandartspraktijk of een loods). Een thuiskantoor leasen? Da’s eigenlijk niet echt waar de wetgever dit voordeel voor bedoeld had. Mogelijk dus, maar sneller grijze zone.

Conclusie

Je thuiskantoor verhuren aan je vennootschap? Handig, maar fiscaal niet om van de daken te schreeuwen. Een onroerende lease daarentegen kan je op ’t einde van de rit duizenden euro’s extra opleveren. De reden? Bij huur wordt bijna alles belast, bij lease enkel de intresten.

Maar, en da’s een belangrijke maar, het voordeel geldt enkel als je leasecontract aan alle voorwaarden voldoet én het gedachtegoed van een lease gerespecteerd wordt (lees: niet doen alsof dus). Doe je dat niet en heeft de fiscus dat in ‘t snotje? Dan mag je diep in je portemonnee tasten. Bye bye voordeel.

Ons advies: check vooraf goed of het bij jouw situatie past en laat je contract waterdicht opstellen. Want als iets te mooi klinkt om waar te zijn… dan is dat meestal ook 😉.

👉 Twijfel je tussen huur of lease? Bel, WhatsApp of stuur ons een rooksignaal. Zolang je maar geen kat in een zak koopt (of beter: een bezoekje van de fiscus).

Stuur ons via WhatsApp

Woordenschatlijst voor niet-boekhouders

Als ze bij die van de boekhouding enthousiast beginnen over intrestcomponent en kapitaalcomponetn terwijl jij eigenlijk gewoon wil weten hoe je jouw bureau moet verhuren of leasen aan je vennootschap, dan is deze woordenschatlijst iets voor jou. 😉

Juridische rechten op een gebouw of grond. Je hoeft ze niet vanbuiten te kennen, maar weet dat je leasecontract er voldoende op moet lijken om fiscaal gunstig behandeld te worden.
Wanneer de fiscus zegt: “Dit is geen lease, dit is gewoon huur.” Gevolg: je verliest je fiscale voordelen én krijgt vaak een stevige naheffing.
Het deel van je leasebetaling dat je betaalt als vergoeding voor het gebruik van het kapitaal. Dat wordt belast als roerend inkomen (30%).
Een fictief bedrag dat de fiscus je woning toekent. Het zegt niks over je échte huurwaarde vandaag, want het is gebaseerd op de huurprijzen van 1975, vermenigvuldigd met een coëfficiënt. Het KI wordt nog altijd gebruikt om belastingen te berekenen.
Het deel van je leasebetaling dat eigenlijk de 'afbetaling' van de waarde van je kantoor is. Dat stuk is belastingvrij.
Een contract dat je niet tussentijds kan stopzetten. Voor de fiscus hét bewijs dat het menens is.