Koop ik mijn woning privé of via mijn vennootschap?
Koop ik mijn eigen woning privé of via mijn vennootschap?
’t Is gebeurd. Je droomhuis stond eindelijk in de Zimmo-mail. 🏡 Het bezoek staat gepland, je Pinterest-bord is on point en de verhuisdozen staan al klaar. Maar voor je verfstaaltjes aanvraagt, is er nog één belangrijke vraag: koop je dat huis privé of via je vennootschap?
Een rondje Googelen dan maar? Goeie reflex! Tot je na 4 artikels, 16 uitzonderingen en 38 tabellen nog altijd niet weet hoe het nu eigenlijk zit. 🤯 Nochtans hangt je keuze maar van drie dingen af: het type pand, met welk geld je betaalt én wat je plan is op lange termijn. That’s it.
Heb je die drie helder? Dan kan jij met een gerust hart dat ‘verkocht’-bordje ophangen. Klaar voor de blog? Let’s go!
TL;DR
✔ Je eigen woning koop je in de praktijk bijna altijd beter privé: lagere registratierechten, geen VAA en je meerwaarde blijft belastingvrij.
✔ Aankopen via je vennootschap lijkt goedkoper, tot je VAA en meerwaardebelasting meerekent.
✔ Via je vennootschap kopen is enkel interessant voor vastgoed dat je niét zelf gebruikt: geen VAA, aftrekbare kosten. Dat maakt het een slimme belegging.
-
Hoeveel registratierechten betaal je?
Financiering: rente vs. belast geld
Voordeel van alle aard (VAA)
De meerwaarde van je aankoop
Hoe ziet het totaalplaatje eruit?
3. Scenario 2: woning kopen met btw (21% of 6%)
Hoeveel btw betaal je precies?
Privé vs. vennootschap: wat is slimmer?
Wanneer is privé toch interessant?
Woordenschatlijst
Privé of via de vennootschap: hoe zit dat precies?
Eindelijk, het huis van je dromen staat te koop. Za-lig! 🏡 Maar voor je met verhuisdozen begint te sleuren, check je als ondernemer best even hoe je die woning aankoopt. Doe je dat privé, of is het slimmer om dat met je vennootschap te doen?
Om daar een duidelijk antwoord op te krijgen, is het belangrijk om eerst te checken welk type pand je wilt kopen. Koop je een bestaande woning? Dan betaal je registratierechten (2% of 12%). Koop je een nieuwbouw? Dan betaal je meteen 21% btw (of 6% bij afbraak en heropbouw). En dat heeft een gigantische impact op je woondromen.
Oud of nieuw, hoe zit dat?
Een woning wordt als nieuwbouw bestempeld tot 31 december van het tweede jaar na de eerste ingebruikname of bewoning. Daarna betaal je automatisch registratierechten in plaats van btw. Twijfel je? Vraag het aan het immokantoor, die checken dat in twee seconden.
Scenario 1: woning kopen onder registratierechten (2% of 12%)
Hoeveel registratierechten betaal je?
Koop je privé je enige en eigen woning, en ben je nog geen volle eigenaar van een ander pand? Dan geniet je in Vlaanderen van het verlaagd tarief van 2% registratierechten. Koopt je vennootschap exact dezelfde woning? Dan betaal je altijd 12%. Toch een serieus verschil.
Een voorbeeld
Op een huis van €450.000 euro betaal je privé €9.000 registratierechten. Via de vennootschap betaal je €54.000. Da’s €45.000 verschil, nog voor je de sleutel in handen hebt.
Financiering: rente vs. belast geld
Sluit je een lening af voor je huis? Dan krijg je privé bijna altijd een betere rentevoet. Banken vinden particulieren nu eenmaal veiliger en voorspelbaarder dan een vennootschap.
Maar er is een belangrijk verschil in hoe je die lening betaalt:
Privé bestaat er geen fiscale gunstmaatregel meer voor je woning. Je betaalt dus alles met zwaar belast geld en moet privé meer verdienen om netto hetzelfde in handen te hebben.
De vennootschap werkt met brutogeld. Je BV kan de rentelasten volledig aftrekken als kost, waardoor haar belastbare winst daalt.
Klinkt goed op papier, toch? Tot je er zélf gaat wonen en je plots VAA voorgeschoteld krijgt. Daar gaat je voordeel. 😬
⚠️ Let op: de fiscus kijkt mee
Surprise, surprise, ook hier kijkt de fiscus kritisch mee. Een woning in je vennootschap die je zélf gebruikt? Dan wordt de kostenaftrek extra streng gecontroleerd. Valt die aftrek weg? Dan valt meteen ook één van de grootste ‘voordelen’ weg (en wordt de aankoop via je BV meteen duurder dan privé). Koop je toch via je vennootschap? Zorg dan dat je dossier waterdicht is.
Het voordeel van alle aard (VAA)
Woont je zélf in de woning die je vennootschap gekocht heeft? Dan ziet de fiscus dat als een voordeel van alle aard (VAA) en krijg jij de rekening voorgeschoteld. En dat kan serieus oplopen.
Een voorbeeld
Het kadastraal inkomen van je woning is €950.
Over een periode van 20 jaar ziet dat er zo uit:
Totaal VAA: €142.158
Personenbelasting (53,5%): ± €76.000
Sociale bijdragen (20,5%): ± €29.000
De totale privélasten komen dus op ruim €100.000. Op iets wat je privé volledig onbelast mag gebruiken. Toch iets om over na te denken, als je ’t ons vraagt.
🧐 Kleine sidenote: dat VAA staat niet in steen gebeiteld. Een paar jaar geleden werd het plots 90% duurder, om daarna terug bij af te zijn. Fiscaliteit is nogal wispelturig.
De meerwaarde van je aankoop
Ondanks het VAA en de hogere registratierechten lijkt een aankoop via de vennootschap (€798.515,43) op dit moment nog steeds goedkoper dan privé (€886.841,25). Maar, en da’s hier een héél belangrijke maar, dit is zonder rekening te houden met de meerwaarde. Zodra we die meenemen, ziet het totaalplaatje er volledig anders uit.
Koop je privé? Dan is de meerwaarde op je eigen woning in principe volledig belastingvrij. Verkoop je dus met winst, dan is dat 100% voor jou. Punt.
In de vennootschap werkt het anders. Door de jaarlijkse afschrijvingen daalt de boekwaarde elk jaar. Daardoor wordt het verschil tussen boekwaarde en verkoopprijs (= belastbare meerwaarde) telkens groter. Hoe later je dus verkoopt, hoe groter de belastbare meerwaarde. Daarna moet het geld ook nog naar je privé, met minstens 18% roerende voorheffing erbovenop.
Een voorbeeld
Je BV koopt een woning voor €504.000 (aankoop + registratierechten). Na 20 jaar daalt de boekwaarde tot €100.800. Verkoop je de woning voor dezelfde prijs, dan ziet dat er zo uit:
Belastbare meerwaarde: €403.200
Vennootschapsbelasting: ± €100.000
Roerende voorheffing: minstens 18%
Zelfs zonder waardestijging betaal je dus een stevige belastingfactuur.🙃Ah ja, je wordt dan gewoon belast op alle afschrijvingen waar je vroeger voordeel op had.
Hoe ziet het totaalplaatje eruit?
Als we alle kosten samenleggen (registratierechten, personenbelasting, sociale bijdragen, roerende voorheffing én vennootschapsbelasting), ben je voor je eigen woning over een langere periode vaak beter af door privé aan te kopen.
Vooral wanneer je kunt genieten van 2% registratierechten of 6% btw. In die gevallen wint privé bijna altijd. Maar: koop je onder 21% btw, dan wordt het prijsverschil zo groot dat de vergelijking opnieuw kantelt. De bijkomende lasten bij de aankoop wegen dan veel zwaarder door.
De grote boosdoeners in dit verhaal? De VAA én de belastbare meerwaarde. Zelfs al heb je bij een vennootschap heel wat aftrekmogelijkheden, die twee vegen het voordeel bijna volledig van tafel. Tel daarbij de roerende voorheffing die je betaalt als je de winst privé wilt gebruiken, en je keuze is snel gemaakt.
Scenario 2: woning kopen met btw (6% of 21%)
Hoeveel btw betaal je precies?
Dat hangt af van de staat van het gebouw:
➡️ 21% op een volledig nieuw gebouw (bv. van een projectontwikkelaar)
➡️ 6% bij afbraak en heropbouw (als je aan alle voorwaarden voldoet)
Koop je privé? Dan kan je in sommige gevallen genieten van het 6%-tarief. Koopt je vennootschap je eigen woning? Dan is het altijd 21%. En dan is het verschil meteen duidelijk. Privé ligt je aankoopbudget meteen 19% hoger dan bij 2% registratierechten. Als vennootschap ligt je aankoopbudget 9% hoger dan bij 12% registratierechten.
Het gevolg? Meer lenen, hogere intresten en maandlasten én vooral: je moet meer geld uit je vennootschap halen, waardoor ook de fiscale druk de hoogte in schiet.
Privé vs. vennootschap: wat is slimmer?
Door de btw (meestal 21%) ligt de aankoopprijs sowieso een pak hoger dan bij de registratierechten. Dat betekent: grotere lening, hogere maandlasten en vooral dat je privé nog meer zwaar belast inkomen nodig hebt om alles te betalen. Puur financieel kan de vennootschap in zo’n 21%-scenario op korte termijn dus goedkoper zijn.
Maar: ga je er zélf wonen en wil je de woning op lange termijn houden, dan kantelt het opnieuw. De mechanismen blijven namelijk exact dezelfde als bij registratierechten. Alleen wegen de VAA en meerwaardebelasting in dit scenario nog zwaarder door. Om nog maar te zwijgen van de roerende voorheffing als je je vennootschap stopzet. Daardoor komt de vennootschap bijna altijd duurder uit voor een woning waarin je zelf gaat wonen.
Samengevat: op korte termijn kan de vennootschap interessanter lijken bij 21% btw, maar op lange termijn wint privé meestal opnieuw. Zeker als je de woning wil houden en ze substantieel in waarde stijgt.
Uitzondering: koop je een woning puur beroepsmatig (vb. een appartement in Brussel omdat je werk daar is, maar je wil er je oude dag niet slijten)? Dan kan de vennootschap wél de logische keuze zijn.
Wanneer is btw toch interessant?
Er is één uitzondering: de 6%-regel bij afbraak en heropbouw. In dit scenario ligt de aankoopprijs niet zo ver van de registratierechten en kunnen we het op dezelfde manier vergelijken. Toch blijft ook in dit verhaal de conclusie dezelfde. Koop je een woning om er zélf in te wonen? Dan wint privé bijna altijd.
Of investeren met je vennootschap dan nooit interessant is? Toch wel, maar alleen voor vastgoed dat je niét zelf gebruikt. Dan hoef je namelijk geen VAA mee te nemen in je berekening en wordt het een interessante belegging op lange termijn.
Conclusie
Heb je je droomhuis gevonden en zie je jezelf al zitten met een kat bij de haard? 🔥 Dan koop je dat huis in de meeste gevallen gewoon privé. Jep, op papier lijkt de vennootschap fiscaal slimmer. Je hoeft je geld namelijk niet eerst uit de vennootschap te halen, je kan afschrijven en je kan je kosten in aftrek nemen.
Maar zodra je VAA, meerwaardebelasting en roerende voorheffing meerekent, valt de BV jn veel gevallen duurder uit. Trouwens, de fiscus heeft een extra radar voor privéwoningen in een vennootschap. Doe je het toch? Zorg dan dat je ‘t goed kan uitleggen.
Moraal van ‘t verhaal: weeg je keuze goed af en naam alle parameters goed mee in je beslissing. Dan hoef jij je alleen zorgen te maken over de kleur van de muren, niét over je belastingbrief. 🤭
Sta je op het punt om je handtekening te zetten?
En wil je zéker zijn dat je de slimste keuze maakt? Plan een call met ons in, drop je plannen op tafel en laat ons meerekenen. Da’s beter dan achteraf te ontdekken dat je huis meer gekost heeft dan nodig (gewoon omdat de fiscus nog eens langskwam). 💸
Woordenschatlijst voor niet-boekhouders
-
Het deel van de aankoopprijs van je gebouw dat je vennootschap elk jaar fiscaal mag aftrekken. Door die afschrijvingen daalt de boekwaarde van het pand, waardoor de belastbare meerwaarde bij verkoop later hoger uitvalt.
-
De waarde van je woning op de balans van je vennootschap na afschrijvingen. Hoe lager de boekwaarde, hoe hoger de belastbare meerwaarde bij verkoop.
-
Bij nieuwbouw betaal je btw op de aankoopprijs. Standaard 21%. Bij afbraak en heropbouw soms 6% als je aan de voorwaarden voldoet.
-
Een fictief inkomen dat de fiscus gebruikt om onder andere je VAA te berekenen. Hoe hoger het KI, hoe hoger je belastbaar voordeel.
-
De winst die ontstaat wanneer je een woning verkoopt voor meer dan haar aankoopwaarde (privé) of haar boekwaarde (vennootschap).
Privé: op je eigen woning is de meerwaarde na 5 jaar in principe belastingvrij.
Vennootschap: de meerwaarde wordt altijd belast, en omdat je afschrijft daalt de boekwaarde en wordt de belastbare meerwaarde vaak hoger. Daarna betaal je ook nog roerende voorheffing om de winst privé te krijgen.
-
Belasting op uitkeringen uit je vennootschap. Als je de winst uit een verkoop naar privé wilt halen, betaal je minstens 18%.
-
Belastbaar voordeel wanneer jij privé gebruikmaakt van een woning die je vennootschap bezit. Bij een eigen woning loopt dit voordeel (en de belastingen erop) stevig op.
